미국 내 거주하는 한인들 중 한국에 소재한 부동산을 소유한 분들이 많은데, 이러한 분들 중 임대료를 내지 않고 계속해서 상가를 점유하면서 사업을 영위하는 임차인이나 전세기간이 만료되었음에도
불구하고 아파트에서 나가지 않는 임차인을 상대해야 하는 분들이 의외로 꽤 계십니다.
이러한 경우 소송과 강제집행을 통해 임차인의 부동산 점유를 풀고, 받지 못한 미납임대료를 받아내어야 합니다. 그러나 미국에 계시다 보니 이러한 절차를 진행하시는 것이 쉬운 일이 아니게
됩니다. 또 막상 한국에 가서
변호사를 선임한다 하더라도 대부분의 변호사 사무실이 판결문을 받아주는 것으로 끝내버리고, 판결 이후의
집행문제는 부동산 소유자가 알아서 하라는 경우가 많아 난감해지게 됩니다. 따라서 부동산 강제집행경험이 많고, 집행
이후 새로운 임차인을 들이는 일까지 모두 마쳐줄 수 있는 변호사를 선임하시는 것이 시간과 비용을 줄이고, 재빨리
새로운 임대수익을 올리거나 부동산을 제 값에 처분할 수 있는 올바른 길이라 하겠습니다.
부동산 인도 또는 명도소송은 소송 중에도 부동산 점유자가 얼마든지 변경될 위험이 있는
등의 특성이 있어 소송 외 즉 법정 밖에서도 신경 써야 할 부분이 많고, 소송을 제기하기 전에 선행적으로
조치를 취해야 할 사항 역시 많습니다. 이에
이번 글에서는 부동산소유주로서 부동산강제집행에 관하여 알아두시면 도움이 될만한 내용을 써보았습니다. 아래의 내용을 잘 알고 필요한 대응절차를 적시에 이행한다면 점유확보라는
목표를 가장 효과적으로 달성하실 수가 있습니다.
1.
명도소송 대상자 확인 절차
가.
우선 인도 또는 명도 대상자를 방문해서 혹시 전대차를 하였는지 여부를 확인해야 합니다. 만약 임차인이 다른 사람에게 다시 부동산을
임대했을 경우에는, 임차인만을 상대로 한 판결문으로는 강제집행을 할 수 없기 때문입니다.
나.
그 다음으로는 자발적 점유 이전할 의사가 있는지, 자발적 점유
이전 가능성이 실제로 있는지를 타진해야 합니다.
불필요한 절차라고 생각하실 수도 있으나, 점유자가 적정한 시간 내에 자발적으로
점유를 이전하는 경우도 왕왕 존재합니다. 이런
경우에는 큰 돈과 시간을 들이지 않고서도 목적 달성이 가능합니다.
다.
임차인과 동업관계에 있는 사람이 있는지를 조사해야 합니다. 동업자가 있다면, 생각지도
못한 점유이전에 대한 저항이 있을 수 있기 때문입니다.
2. 점유이전금지가처분
가.
본 소송을 제기하기 전에 반드시 법원에서 점유이전 및 처분금지 가처분신청을 하여 위 결정문에 관한 집행을
해놓아야 합니다. 그렇지 않으면
소송 진행 도중에 점유자가 바뀌는 경우 판결문을 받는다 하더라도 집행을 할 수가 없습니다. 점유이전금지가처분결정문에 관한 집행 역시 해당 법원의 집행관에게 위임하여야
하고, 집행장소에는 채권자 즉 부동산소유자나 그 대리인이 참석해야 하며, 2인 이상의 입회인도 참석시켜야 합니다. 이 가처분결정을 집행해놓을 경우, 향후
점유자가 변경되더라도 승계집행문을 발부 받아 변경된 점유자를 상대로 강제집행을 할 수 있게 됩니다.
나.
가처분집행 대상물이 많을 경우에는 관할 법원 집행관의 집행일정에 차질이 생기지 않도록 미리 채권자 즉 부동산소유자가
당일에 모든 집행이 완료될 수 있도록 모든 준비를 갖추어 놓아야 합니다. 즉, 집행대상물이 많은 경우에
집행관이 하루 내지 그 이상의 시간 전체를 당해 집행에 전념할 수 있도록 하여야 하는데, 이를 위해
일정을 조율하고, 집행이 조속히 완료되려면 어떤 준비가 필요한지 알아보고 이를 준비해야 합니다.
다.
가처분집행이 완료되면 그 즉시 법원집행관으로부터 가처분집행조서를 발급받도록 합니다.
라.
때로는 이 가처분집행만으로도 점유자의 심경이 변화되어 자발적인 점유회복이 가능한 경우도 많습니다. 물론 채무자 즉 점유자에 대한 지속적인
설득과 회유가 필요하다 하겠습니다.
3. 인도소송(인도단행가처분)
가.
사전 조사 등을 통해 인도 대상이 확정되면, 계약상대방에게는
부동산 인도청구의 소를, 점유자에게는 퇴거청구의 소를 제기하여야 합니다. 이 소송에서 계약상대방과 점유자를 하나의 소송에서 묶는 것이 보통이나, 양자의
저항 정도가 다른 경우에는 별개 소송으로 진행하는 것이 효율적일 수도 있습니다.
나.
인도단행가처분이라 함은 가처분을 통해 본안소송의 목적, 즉 점유자가
점유를 풀게 하고 소유자가 점유를 회복하게 하는 가처분을 말합니다. 조기에 목적을 달성시킬 수 있다는 점에서 매우 매력적이기는 하나, 본안 소송에서와 같이 채무자 즉 점유자에게 제대로 다퉈 볼 기회를 주지 않는다는 점에서 법원인용이 어렵습니다. 그리고 아래와 같은 제한 내지 문제점이
존재합니다.
1)
가처분결정문 송달일로부터 2주 이내에 가처분집행을 완료하여야
합니다. 이것이 별 것 아닌 것으로
보일 수도 있으나, 집행관 사무실의 일정이 빡빡한 경우 집행날짜를 잡기가 만만치가 않아 자칫 결정문
집행을 할 수 없는 경우가 생길 수 있습니다.
2)
결정이 언제 날지 알 수가 없어서 규모가 큰 집행의 경우 준비기간이 짧아 비용이 많이 들 수 있습니다. 트럭,
인부 등을 집중적으로 단기간에 투입해야 하기 때문입니다.
3)
물론 대규모 집행에 있어 집행이 진행되면서 2주가 지나면, 집행방법에 대한 이의신청을 하여 기간을 연장할 수는 있습니다.
4)
채무자 즉 점유자에 관해 온정적인 경우 또는 채무자가 가처분심리에서는 제대로 다퉈볼 기회가 없다고 보이는
경우 등에는, 법원의 가처분결정이 지연되거나 기각되는 사례가 최근에는 많아지고 있습니다.
다.
최근 한국 법원에서는 판결보다는 당사자간 조정 내지 화해를 이끌어내려는 경향이 강한데, 이러한 흐름은 인도소송에서도 마찬가지로 존재합니다. 이에 채무자들은 이와 같은 법원의 태도를 지렛대 삼아 서면을 늦게 낸다거나
변론기일을 변경하는 등의 방법으로 소송진행을 지연시키는 경우가 많습니다.
라.
채무자들 즉 점유자들은 경기침체, 영업 곤란, 거주 장소 확보 불가 등을 이유로 법원에 읍소하는 경우가 많은데, 이
때 채권자의 태도가 조금이라도 흔들린다면 법원 역시 채무자에 대해 온정적인 태도로 쉽게 바뀔 수 있으므로 이를 유의해야 합니다.
4. 인도소송의 요건 사실 입증
인도소송을 진행하기 위해서는 의당 소유자, 즉
원고는 자신이 소유권자라는 사실과 피고가 당해 부동산을 점유하고 있다는 사실을 입증해야만 합니다. 이를 위해 의당 토지와 건물의 등기부등본, 임대차계약서, 임대차계약종료원인에 관한 사실(임대료미납을 이유로 한 임대차계약해지 통지서, 혹은 임대차기간 만료
등)을 입증해야 합니다. 물론 피고가 해당 부동산을 점유하고
있다는 사진이 있으면 더욱 좋고, 피고의 인적 사항 역시 확보해야만 합니다.
그리고 인도받을 부동산을 특정해야만 하는데, 이를
위해서는 건물 위치를 확인할 수 있는 위성사진, 지적도상 건물위치도와 건물구조, 내부 격벽구조 등을 확인 할 수 있는 도면이 필요합니다.
5. 강제집행
원고 즉 부동산 소유주가 1심에서 승소판결을
얻은 경우 가집행이 가능합니다. 물론
본안소송이 확정될 때까지 기다릴 수도 있으나, 1심 판결 즉시 집행을 함으로써 부동산의 즉각적인 사용이
가능하게 되므로 굳이 그럴 필요는 없을 것입니다.
가집행이 특히 위력을 발휘하는 경우는, 하나의
건물에 다수의 채무자를 상대로 한 인도소송이 진행 중일 때입니다. 이런 경우에는 어느 하나의 채무자에 대한 가집행 성공이 다른 채무자에게
연쇄적으로 영향을 미쳐 자발적인 점유회복이 가능할 수 있기 때문입니다. 반대로 채권자가 집행에 미온적이라면 다른 채무자들 역시 조속히 부동산
인도를 해줄 만한 유인을 찾기 어렵게 됩니다.
그러나 만약 채권자가 사회유명인사인 경우에는, 조기집행대상자를 신중히 선별해야만
합니다. 부정적인 여론이 조성될
수 있기 때문입니다.
그러나 때로 채무자는 항소, 집행문부여에
대한 이의신청, 제3자 이의의 소제기 등을 이유로 강제집행정지신청을
하여 집행저지 내지 연기를 꾀할 수 있는데, 이에 관해서는 사안에 따라 달리 대처해야 합니다.
6. 가처분 및 본안의 소 외적인 사항
가.
본안소송이 확정되면 소송비용액확정신청을 하여 소송비용액결정을 받아두어야 합니다. 물론 자력이 없는 채무자로부터 소송비용을
받아내기는 어렵습니다. 그러나
위 결정 역시 집행이 가능하므로 채무자의 유체동산에 관한 강제경매를 할 수 있습니다. 이 유체동산강제경매로부터 회수할 수 있는 돈은 얼마 되지 않습니다. 하지만 이것이 필요한 경우도 있는데 이는
다음과 같습니다. 강제집행을 하게
되면 해당 부동산에서 채무자의 유체동산을 빼서 다른 곳으로 보관을 하여야 합니다. 채무자의 유체동산이라 하여 길거리에 버릴 수는 없기 때문입니다. 그런데 이 보관비용을 우선은 채권자가
부담해야 합니다. 물론 법률상
나중에 채무자에게 구상은 할 수 있지만, 자력이 없는 채무자를 상대로 이러한 구상권 행사는 이론적인
것일 뿐이지 실질적인 의미는 없습니다. 따라서
채무자의 유체동산을 빨리 없애버리는 방법으로 채무자의 유체동산에 관한 강제경매를 선택할 수 있는 것입니다. 물론 채무자의 유체동산 강제경매대금은 얼마 되지 않으나, 돈을 회수하겠다는 것이 주목적이 있는 것이 아니라 채권자가 부담해야 할 보관비용을 줄이기 위한 좋은 방법이
될 수 있는 것입니다.
나.
강제집행이 완료되면 강제집행비용액 역시 확정신청이 가능합니다. 채무자의
항소나 상고로 인해 아직 본안소송이 확정되기 전이라면, 이 강제집행비용에 관한 집행을 통해 위에서 설명한
유체동산 강제경매절차를 진행할 수 있습니다.
다.
때에 따라 만약 임대보증금 등이 각종 비용을 공제하고도 남는 잔액이 있다면, 채무자에게 직접 지급하던지 수령을 거부하는 경우에는 공탁을 통해 조속히 최종 비용 정산을 하여야 합니다. 그렇지 않으면 본안 소송에서 채무자는
임대인으로부터 임대보증금을 아직 돌려받지 못 했으므로 자신은 퇴거를 할 수 없다는 항변이 가능하게 됩니다.
라.
채무자에 대해 추가로 회수할 돈이 있는 경우의 재산파악절차로는 재산명시신청, 재산조회신청 등이 있으나, 그다지 실효적이지는 못한 것이 현실입니다. 그러나 이러한 절차는 나중에 세법상 손비인정을
받기 위해서는 필요할 수 있습니다.
7. 유체동산 매각
위에서 본 바와 같이, 채무자가 별다른
이유 없이 집행종료 후 다른 장소에 보관된 물품을 회수하지 않을 경우 채권자는 자신의 비용으로 보관료를 지급해야만 합니다. 그런데 이는 당연히 채권자의 강제집행
비용을 증가시키므로, 조속히 판결금, 소송비용, 집행비용 등 해당 유체동산을 매각할 수 있는 권원을 확보하여 즉시 매각 절차에 착수하는 것이 중요합니다.
8. 결손처리절차 (세법상 손비 인정)
가.
위의 모든 절차를 종료하였을 경우, 회수될 가능성이 희박하거나
불가능한 임대료, 지체상금, 이자, 소송비용, 집행비용 등 일체의 비용에 대해서는 채무자의 재산상태를
밝힐 수 있는 증빙서류를 갖추어 결손처리절차를 할 수 있습니다. 이는 채권자가 법인이나 개인사업자인 경우에는 세법상 비용으로 인정받기
위해서 필요한 절차입니다. 그러나
결손처리로 판단되더라도, 나중에 채무자의 자력이 회복된다던가 하는 경우 회수할 수 있게 되므로 즉시
강제집행이 가능한 판결문(결정문)에 집행문, 송달증명원, 확정증명원, 채무자의
인적사항이 표시된 서류(주민등록초본, 계약서사본)와 함께 보존할 필요가 있습니다.
나.
만약 채무자가 해산, 청산된 법인이거나 채무자에 대한 서류송달이
불가능하여 재산명시신청이 기각된 경우, 혹은 재산보유현황을 알 수 없는 경우에는 별도의 신용조사기관에
의뢰하여 일체의 보유재산이 없다는 확인이 되어야 법인세법이나 부가가치세법 등에 따른 결손(대손)처리가 가능하게 됩니다. 위 재산조사에는 그리 많은 비용이 소모되지는 않으며, 수십 만원 수준이면 의뢰할 수 있습니다.
다.
그 외 회수가 불가능하여 세법상 손비인정을 받기 위한 방법으로는 아래와 같은 것이 있습니다.
1)
파산의 경우: 배당 후 잔여채권임을 입증
2)
회생의 경우: 면제 내지 삭감된 채권임을 입증
3)
강제집행의 경우: 강제집행 후 잔여채권임을 입증
4)
사업폐지의 경우: 채무자에게 재산 없음을 입증
5)
사망 또는 실종의 경우: 상속재산 없음을 입증
라.
결손처리에 관한 보다 구체적이고 정확한 사항은 세무사 혹은 회계사의 자문을 받아 처리하시는 것이 좋습니다.
9. 강제집행절차도
아래 그림은 강제집행절차 전체에 관한 개괄적인 도면인데, 이해에 도움이 되실 수 있습니다.
